Tillgänglighet vid ändring av byggnad: vad gäller?

Kort svar: vid en ändring av en byggnad ska den del som ändras som huvudregel uppfylla samma krav på tillgänglighet och användbarhet som en ny byggnad. Kraven får anpassas efter ändringens omfattning och husets förutsättningar, men i dagens lag får avsteg från tillgänglighetskraven bara göras när det är uppenbart oskäligt att uppfylla dem. Från den 1 januari 2027 skrivs reglerna om, och vissa undantag blir tydligare.

Paragrafhänvisningarna gäller plan- och bygglagen (PBL) om inget annat anges. De detaljerade kraven står i Boverkets föreskrifter om byggnaders tillgänglighet och användbarhet, BFS 2024:12, som ersatte motsvarande delar av BBR den 1 juli 2025. Hur bytet av byggregler går till beskriver vi i guiden om Boverkets nya byggregler.

Vad kravet gäller

Enligt 8 kap. 1 § 3 PBL ska en byggnad vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Samma sak gäller som teknisk egenskap enligt 4 § första stycket 8. Kraven omfattar bland annat:

• entréer, nivåskillnader och dörrar,
• hiss eller annan lyftanordning där det krävs,
• hygienrum, kök och förvaring i bostäder,
• orientering, belysning och skyltning,
• utrymme för rullstol framför dörrar och i rum.

För en ny byggnad gäller kraven fullt ut. För en befintlig byggnad avgör två saker hur långt de räcker: vilken sorts ändring det är, och om kraven får anpassas.

Hur mycket av huset som omfattas i dag

Fram till årsskiftet styrs omfattningen av 8 kap. 2 § första stycket:

En ombyggnad är enligt 1 kap. 4 § en ändring som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av den påtagligt förnyas. De flesta ändringar är inte ombyggnader i den meningen, och då gäller kraven bara det som faktiskt görs. Byter ni ett badrum, är det badrummet som ska uppfylla kraven, inte hela bostaden.

BFS 2024:12 4 kap. 1 § anger att den ändrade delen vid ändring ska uppfylla kraven i föreskriftens 2 och 3 kap.

När kraven får anpassas

Enligt 8 kap. 7 § PBL får kraven anpassas och avsteg göras med hänsyn till ändringens omfattning, byggnadens förutsättningar och bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning. För just tillgänglighet är lagen strängare: avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 får bara göras om det med hänsyn till ändringens omfattning och byggnadens standard är uppenbart oskäligt att uppfylla dem.

BFS 2024:12 4 kap. 1 § räknar upp när kraven får anpassas vid ändring:

1. det krävs för att uppfylla kravet på varsamhet,
2. det krävs för att följa förbudet mot förvanskning,
3. det är uppenbart oskäligt med hänsyn till ändringens omfattning,
4. tillgängligheten blir bara försumbart bättre om kravet uppfylls,
5. kostnaden är oskäligt hög i förhållande till den förväntade nyttan,
6. det finns betydande tekniska skäl, eller
7. det krävs för att byggnaden ska få godtagbara egenskaper i fråga om hälsa och säkerhet, tillgänglighet eller kulturvärden.

I praktiken är det här bedömningen sker. En smal trapphall där en rullstolsanpassad entré skulle kräva att bärande väggar flyttas är något annat än en ny entré som lika gärna kan ritas utan trappsteg. Skälen bör skrivas ned i projekteringen, så att byggnadsnämnden kan se varför ett krav har anpassats.

Tillgängligheten får inte bli sämre

BFS 2024:12 4 kap. 2 § sätter en spärr åt andra hållet. Tillgängligheten får bara försämras om byggnaden även efter ändringen uppfyller kraven, om det krävs för hälsa, säkerhet, tillgänglighet eller kulturvärden, eller om försämringen är försumbar. Att ta bort en befintlig ramp eller göra en dörr smalare är alltså inte en fri fråga, även om ändringen i övrigt är liten.

Klarlägg huset innan ni ritar

Enligt BFS 2024:12 1 kap. 11 § ska det vid ändring klarläggas om byggnaden har brister i tillgängligheten som kan åtgärdas inom ramen för det som planeras, om ändringen kan försämra tillgängligheten, och om den påverkar husets kulturvärden negativt. Det är i praktiken en inventering, och den är billigast att göra innan ritningarna låses.

Fyra situationer som ofta avgör

Ändrad användning

När en lokal blir bostad, eller ett lager blir en lokal dit allmänheten har tillträde, bedöms ändringens omfattning utifrån om den nya användningen ställer högre krav än den gamla (BFS 2024:12 4 kap. 3 §). En tryckhall som blir klättercenter, som i Klättercenter Akalla, möter andra krav på entréer, utrymning och tillgänglighet än den verksamhet som fanns där innan.

Hiss i flerbostadshus

Vid ändring av ett flerbostadshus med fler än två våningar ska en tillgänglig och användbar hiss installeras om sådan saknas, när ändringen innefattar större ingrepp i trapphus, omdisposition av planlösningar eller omfattande ingrepp i stommen (BFS 2024:12 4 kap. 5 §). Kravet behöver inte uppfyllas om det krävs för att följa förbudet mot förvanskning, om tillgängligheten bara blir försumbart bättre, om det finns betydande tekniska skäl, om det krävs för godtagbara egenskaper i fråga om hälsa och säkerhet, tillgänglighet eller kulturvärden, eller om det är olämpligt med hänsyn till boendekvaliteterna. Hisskravet är ofta den enskilt största kostnadsfrågan i ett ombyggnadsprojekt och bör bedömas tidigt.

Tillbyggnad av villa

En tillbyggnad i entréplanet av ett en- eller tvåbostadshus får ha en nivåskillnad mot den befintliga delen som inte är tillgänglig, om det finns skäl för anpassning eller hänsyn till stads- och landskapsbilden, om den befintliga bostaden inte blir sämre, och om nivåskillnaden utan svårighet kan göras tillgänglig i efterhand (BFS 2024:12 4 kap. 4 §). Lovfrågan för själva tillbyggnaden beskriver vi i guiden om bygglov för tillbyggnad.

Vind och källare

Inreds en bostad på högst 35 kvadratmeter på en vind får avsteg från tillgänglighetskraven alltid göras enligt dagens 8 kap. 7 §. Regeln vidgas från 2027, se nästa avsnitt, och vad som i övrigt gäller beskriver vi i guiden om att inreda vind eller källare.

Undantag som gäller oavsett ändring

Enligt 8 kap. 6 § gäller tillgänglighetskraven inte för:

• en arbetslokal, om kraven är obefogade med hänsyn till verksamheten,
• ett fritidshus med högst två bostäder,
• tillgänglighet till ett en- eller tvåbostadshus, om det inte är rimligt med hänsyn till terrängen,
• högst 80 procent av studentbostäderna i en byggnad, som dock ska kunna besökas.

Enkelt avhjälpta hinder

I lokaler dit allmänheten har tillträde ska hinder mot tillgänglighet alltid avhjälpas om de med hänsyn till de praktiska och ekonomiska förutsättningarna är enkla att avhjälpa (8 kap. 2 § andra stycket). Samma sak gäller allmänna platser enligt 12 § andra stycket. Kravet är inte knutet till att ni bygger om: det gäller den befintliga lokalen, och vad som räknas som enkelt avhjälpt preciseras i Boverkets föreskrifter om enkelt avhjälpta hinder. En butik, ett kontor med kundmottagning eller en restaurang bör därför se över trösklar, skyltning och kontraster även när inget lov söks.

Vad som ändras den 1 januari 2027

Lag (2026:746) skriver om 8 kap. PBL från årsskiftet. För tillgängligheten betyder det i korthet:

Begreppet ombyggnad försvinner samtidigt ur lagens definitioner. I stället införs större byggnadsändring, en lov- eller anmälningspliktig ändring som innebär en stor ekonomisk investering och så omfattande åtgärder att hela eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden förnyas. Vid en sådan ska enligt 8 kap. 5 b § brister som medför betydande risker för hälsa och säkerhet undanröjas i hela byggnaden, och kraven på energi, bredband och hållbar mobilitet tillgodoses i den utsträckning föreskrifterna anger. Tillgängligheten omfattas inte av paragrafen.

Två förbehåll. Lagen bemyndigar regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer att föreskriva att vissa krav alltid ska uppfyllas eller inte behöver uppfyllas (16 kap. 2 § 3 och 4), så hur bedömningen faller ut i praktiken beror också på hur föreskrifterna anpassas. Och enligt övergångsbestämmelserna gäller äldre bestämmelser för ärenden som påbörjats före den 1 januari 2027. Har ni redan sökt lov eller gjort en anmälan, är det alltså dagens regler som gäller för ert projekt.

Så hanterar ni det i projektet

1. Inventera huset tidigt. Entréer, nivåskillnader, trapphus, dörrbredder och hygienrum. Det är underlaget för bedömningen enligt BFS 2024:12 1 kap. 11 §.
2. Bestäm vad som ändras. Omfattningen styr vilka krav som gäller, och en åtgärd som växer under projekteringen kan ändra svaret.
3. Skriv ned varje anpassning med skäl. En kort motivering per krav räcker ofta, men den ska finnas.
4. Väg in kulturvärdena. Är huset särskilt värdefullt kan varsamhet och förvanskningsförbud motivera anpassning, se guiden om särskilt värdefull byggnad.
5. Lägg in kontrollen i kontrollplanen. Tillgängligheten ska kontrolleras under projektering och utförande, i den färdiga byggnaden eller med en kombination av båda, och resultatet dokumenteras (BFS 2024:12 1 kap. 12 §). Hur planen byggs upp beskriver vi i guiden om kontrollplan.

Kommunerna bedömer anpassningar olika, och samma ändring kan få olika svar i två nämnder. Stäm av tidigt med byggnadsnämnden när ett krav ser ut att behöva anpassas.

Vanliga frågor

Måste hela huset bli tillgängligt när vi bygger om?

Nej, inte som huvudregel. Vid en vanlig ändring gäller kraven det som ändras. Bara vid en ombyggnad, där hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del påtagligt förnyas, kan kraven omfatta hela huset eller den förnyade delen. Från 2027 gäller kraven det som ändras, anpassat efter vad som är skäligt.

Måste vi installera hiss i ett flerbostadshus?

Det beror på ändringen. Vid ändring av ett flerbostadshus med fler än två våningar ska hiss installeras om sådan saknas och ändringen innefattar större ingrepp i trapphus, omdisposition av planlösningar eller omfattande ingrepp i stommen. Kravet faller bort vid bland annat betydande tekniska skäl, förbudet mot förvanskning eller om det är olämpligt för boendekvaliteterna.

Får vi ta bort en ramp eller göra en dörr smalare?

Bara under vissa villkor. Enligt Boverkets föreskrifter får tillgängligheten försämras endast om byggnaden ändå uppfyller kraven efter ändringen, om försämringen krävs för hälsa, säkerhet, tillgänglighet eller kulturvärden, eller om den är försumbar. Räkna med att byggnadsnämnden vill se en motivering.

Vad är ett enkelt avhjälpt hinder?

Det är ett hinder i en lokal dit allmänheten har tillträde, eller på en allmän plats, som med hänsyn till de praktiska och ekonomiska förutsättningarna är enkelt att åtgärda. Typiska exempel är en hög tröskel, dålig kontrast eller saknad skyltning. Sådana hinder ska alltid avhjälpas, även utan att ni bygger om.

Gäller tillgänglighetskraven när vi inreder vinden?

I dag får avsteg alltid göras om bostaden på vinden är högst 35 kvadratmeter. Från den 1 januari 2027 gäller tillgänglighetskraven inte alls för en bostad som inreds på vind eller i suterräng, oavsett storlek. Har ni sökt lov eller anmält före årsskiftet gäller dock dagens regler för ert ärende.

Vad händer med ärenden som pågår vid årsskiftet?

Enligt övergångsbestämmelserna till lag (2026:746) gäller äldre bestämmelser för ärenden som har påbörjats före den 1 januari 2027, och även vid överklagande av sådana ärenden. Ett lov som söks i december bedöms alltså enligt dagens regler, också om beslutet kommer först i januari.