Marklov: när krävs det för schakt och fyllning?

Kort svar: inom detaljplan krävs marklov för schaktning eller fyllning som ändrar markens höjdläge mer än 0,5 meter. Det står i 9 kap. 47 § plan- och bygglagen (PBL). Utanför detaljplan krävs marklov bara i särskilda områden. Paragrafhänvisningarna nedan gäller PBL om inget annat anges.

Vad är marklov?

Marklov är ett av lagens tre lov, vid sidan av bygglov och rivningslov. Det gäller åtgärder med själva marken och inte med en byggnad:

• schaktning, alltså att marken sänks
• fyllning, alltså att marken höjs
• i vissa fall trädfällning, skogsplantering och åtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet

Lovet prövas av kommunens byggnadsnämnd, på samma sätt som ett bygglov.

När krävs marklov inom detaljplan?

Enligt 47 § krävs marklov i tre situationer inom ett område med detaljplan.

Gränsen på 0,5 meter gäller åt båda hållen. En fyllning eller schaktning som ändrar höjdläget med högst 0,5 meter kräver alltså inte marklov enligt den första punkten. Tidigare byggde regeln på en bedömning av om höjdläget ändrades avsevärt. Sedan lagändringen den 1 december 2025 står måttet i lagtexten.

När krävs inget marklov?

Det finns fyra undantag som är värda att känna till.

1. Planen har bestämt höjdläget. Om markytan höjs eller sänks till den nivå som detaljplanen har bestämt krävs inget marklov enligt 47 § 1, även om ändringen är större än 0,5 meter.
2. Markarbetet omfattas av ett bygglov. Enligt 50 § krävs inget marklov om markåtgärden omfattas av ett bygglov. Redovisa därför nya marknivåer i bygglovshandlingarna när ni bygger nytt eller bygger till.
3. Åtgärden följer av ett föreläggande. Samma paragraf undantar markåtgärder som är nödvändiga för att följa ett föreläggande enligt 11 kap.
4. Gata, väg eller järnväg enligt planen. Enligt 49 § krävs inget marklov enligt 47 § 3 c för att anlägga en gata, väg eller järnväg på mark som detaljplanen avsätter för det ändamålet.

Utanför detaljplan

Utanför detaljplan är huvudregeln att marklov inte krävs. Undantaget står i 48 §: marklov krävs för schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering om åtgärden ska genomföras i ett sådant område som avses i 4 kap. 42 § första stycket 4 a, och områdesbestämmelser där kräver marklov eller innehåller bestämmelser enligt samma punkt. Kommunen kan svara på om er fastighet ligger inom ett sådant område.

Att PBL inte kräver lov betyder inte att marken är fri att ändra. Se avsnittet om andra regler längre ned.

Under gränsen betyder inte fritt fram

Även en lovfri markåtgärd ska följa detaljplanen. Enligt 10 kap. 2 § ska en åtgärd som inte kräver lov genomföras så att den inte strider mot den detaljplan eller de områdesbestämmelser som gäller. En liten avvikelse som inte motverkar planens syfte får godtas enligt 10 kap. 2 b §.

Tre saker brukar ställa till det i praktiken:

• Dagvatten mot grannen. En uppfylld tomt kan leda vatten mot granntomten. Lagens krav på hur en tomt ordnas säger att betydande olägenheter för omgivningen inte får uppkomma (8 kap. 9 §). Paragrafen gäller i första hand en obebyggd tomt som ska bebyggas, men kravet prövas vid marklov (9 kap. 77 § 5), och störningar eller betydande olägenheter för omgivningen är dessutom en egen grund för att neka marklov (9 kap. 77 § 4).
• Stödmurar. En fyllning hålls ofta på plats av en mur. Inom detaljplan krävs bygglov för en mur som blir högre än 1,2 meter över marken, eller högre än 1,8 meter om den placeras inom 3,6 meter från en byggnad (9 kap. 19 §). Den frågan prövas för sig.
• Höjder som räknas från marken. Byggnaders höjd beräknas i regel från markens nivå. En ändrad marknivå kan därför påverka hur ett befintligt eller planerat hus förhåller sig till planens höjdbestämmelser. Stäm av med byggnadsnämnden innan markprojekteringen låses.

Den som är osäker kan ansöka om lov frivilligt. Enligt 52 § får den som avser att vidta en åtgärd ansöka om lov även om åtgärden inte kräver det.

Så prövas en ansökan om marklov

Enligt 77 § ska marklov ges för en åtgärd som

1. inte strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelser,
2. inte förhindrar eller försvårar områdets användning för bebyggelse,
3. inte medför olägenheter för användningen av sådana anläggningar som avses i 4 kap. 42 § första stycket 4 a,
4. inte medför störningar eller betydande olägenheter för omgivningen, och
5. uppfyller kraven på tomter i 8 kap. 9–12 §§ och de allmänna intressen som paragrafen hänvisar till.

Strider åtgärden mot planen får marklov ändå ges om avvikelsen är liten och förenlig med planens syfte (78 §).

Ansökan ska vara skriftlig (86 §). Kommunerna brukar begära en situationsplan med befintliga och nya marknivåer och sektioner som visar hur marken ansluter mot tomtgränser och byggnader. Vilka handlingar som krävs varierar mellan kommuner, så fråga byggnadsnämnden först. Var marknivåerna kommer in bland övriga handlingar beskriver vi i guiden om byggprojektets skeden.

Byggnadsnämnden ska enligt 99 § besluta inom tio veckor från den dag ansökan kom in. Har nämnden inom tre veckor förelagt er att komplettera ansökan räknas tiden i stället från den dag bristen är avhjälpt. Fristen får förlängas en gång med högst tio veckor om det är nödvändigt på grund av handläggningen eller utredningen.

Startbesked och giltighetstid

En markåtgärd som kräver marklov får inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett startbesked (10 kap. 3 §). Lovet ensamt räcker alltså inte.

Marklovet upphör att gälla om åtgärden inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från den dag beslutet fick laga kraft (115 §).

En kontrollansvarig krävs inte för en marklovspliktig åtgärd om åtgärden är liten, enligt 7 kap. 5 § plan- och byggförordningen (PBF). Byggnadsnämnden kan bedöma saken annorlunda i det enskilda fallet.

Om marken ändras utan lov eller startbesked

Byggsanktionsavgiften för att påbörja en lovpliktig markåtgärd före startbesked står i 9 kap. 17 § PBF. Den räknas i prisbasbelopp.

Sanktionsarean för en markåtgärd är den area som åtgärden avser (1 kap. 7 § PBF). Något avdrag på 15 kvadratmeter görs inte, till skillnad från vad som gäller för byggnader.

Utöver avgiften ska byggnadsnämnden ge ägaren tillfälle att söka lov i efterhand, om det är sannolikt att lov kan ges (11 kap. 17 §). Nämnden får också förelägga ägaren att vidta rättelse, vilket i praktiken kan betyda att marken ska återställas (11 kap. 20 §). Ett sådant föreläggande får inte beslutas om det har gått mer än tio år från överträdelsen. I ett marklov som ges i efterhand får nämnden dessutom bestämma vilka ändringar i det utförda som behövs (9 kap. 84 §).

Andra regler som kan gälla marken

Marklovet prövar bara plan- och bygglagens frågor. Andra regelverk kan gälla samtidigt, bland annat:

• strandskydd enligt 7 kap. miljöbalken
• samråd med länsstyrelsen enligt 12 kap. 6 § miljöbalken, om åtgärden kan komma att väsentligt ändra naturmiljön
• fornlämningar enligt kulturmiljölagen
• regler om hantering av massor, som kan kräva kontakt med kommunens miljöförvaltning

Vilka som blir aktuella beror på platsen. Kommunen och länsstyrelsen kan svara på vad som gäller för er fastighet.

Så gör ni i praktiken

1. Ta reda på om fastigheten ligger inom detaljplan. Det avgör om gränsen på 0,5 meter gäller.
2. Läs planens bestämmelser om marken. Planen kan ha bestämt marknivåer, krävt marklov för fler åtgärder eller reglerat träd och genomsläpplighet.
3. Mät befintliga höjder innan något flyttas. Utan uppmätta höjder går det inte att visa hur mycket marken har ändrats.
4. Samordna med bygglovet. Ska ni ändå söka bygglov för ett hus eller en tillbyggnad, redovisa marken där. Bygger ni en lovfri komplementbyggnad finns inget bygglov som markarbetet kan omfattas av, och då gäller reglerna om marklov för markarbetet för sig.
5. Vänta på startbeskedet om marklov krävs.

I kuperad terräng är marken ofta den fråga som formar hela projektet. Skissprojektet Gårdsten Logistik ligger på toppen av en kuperad fastighet, och där börjar arbetet med höjderna.

Vanliga frågor

Hur mycket får jag höja marken på tomten utan marklov?

Inom detaljplan får höjdläget ändras med högst 0,5 meter genom schaktning eller fyllning utan marklov, enligt 9 kap. 47 § PBL. Detaljplanen kan dock kräva marklov även för andra åtgärder, och även en lovfri markåtgärd ska följa planen. Utanför detaljplan krävs marklov bara i särskilda områden.

Krävs marklov utanför detaljplan?

Normalt inte. Enligt 9 kap. 48 § PBL krävs marklov utanför detaljplan bara inom vissa områden där områdesbestämmelser kräver det. Andra regler kan ändå gälla, till exempel strandskydd, samråd enligt miljöbalken och skydd för fornlämningar. Fråga kommunen vad som gäller för er fastighet.

Behövs marklov om jag redan har bygglov?

Inte om markåtgärden omfattas av bygglovet. Det framgår av 9 kap. 50 § PBL. Redovisa därför nya marknivåer i bygglovshandlingarna. Markarbeten som inte finns med i bygglovet, till exempel en senare uppfyllnad av trädgården, prövas för sig och kan kräva marklov.

Hur lång tid tar det att få marklov?

Byggnadsnämnden ska besluta inom tio veckor från den dag ansökan kom in, enligt 9 kap. 99 § PBL. Har nämnden inom tre veckor begärt komplettering räknas tiden från att bristen är avhjälpt. Fristen får förlängas en gång med högst tio veckor om handläggningen eller utredningen kräver det. Därefter behövs ett startbesked innan arbetet får börja.

Vad händer om jag fyller upp tomten utan marklov?

Byggnadsnämnden ska ta ut en byggsanktionsavgift om en lovpliktig markåtgärd påbörjas utan startbesked. Avgiften beräknas enligt 9 kap. 17 § PBF och beror på ytan. Nämnden ska ge er tillfälle att söka lov i efterhand om lov sannolikt kan ges, och den får annars förelägga er att återställa marken.

Krävs marklov för att fälla träd?

Bara om detaljplanen eller områdesbestämmelser säger det. Inom detaljplan krävs marklov för trädfällning som planen reglerar med stöd av 4 kap. 10 § PBL eller som planen på annat sätt kräver marklov för. Finns ingen sådan bestämmelse kräver PBL inget marklov för att fälla träd på tomten.