Rivningslov: när krävs det och hur söker ni?

Kort svar: inom detaljplan krävs som huvudregel rivningslov för att riva en byggnad eller en del av en byggnad, enligt 9 kap. 43 § plan- och bygglagen (PBL). Utanför detaljplan krävs lov bara i vissa fall, men i övriga fall krävs i regel en anmälan om byggnadsarean är större än 50 kvadratmeter. Paragrafhänvisningarna nedan gäller 9 kap. PBL om inget annat anges.

När krävs rivningslov?

Rivningslov är lagens tillstånd att riva ett byggnadsverk. Vad som krävs beror på var fastigheten ligger och vad som ska rivas.

Kommunen kan alltså ha skärpt kraven i planen. Läs därför detaljplanen eller områdesbestämmelserna först.

När krävs inget rivningslov?

Inom detaljplan krävs inget rivningslov om byggnaden eller byggnadsdelen har uppförts med ett tidsbegränsat bygglov eller ett bygglov för säsongsändamål (45 § 1). Detsamma gäller om den får uppföras utan bygglov, så länge den inte är särskilt värdefull eller ligger i ett särskilt värdefullt bebyggelseområde (45 § 2). Det kan till exempel gälla en liten komplementbyggnad.

Inget lov krävs heller, varken inom eller utanför detaljplan, om rivningen är nödvändig för att följa ett föreläggande enligt 11 kap. PBL (9 kap. 46 §).

När räcker det med en anmälan?

Enligt 6 kap. 1 § plan- och byggförordningen (PBF) krävs en anmälan för att riva en byggnad eller en del av en byggnad, om åtgärden inte kräver lov och byggnaden har en byggnadsarea som är större än 50,0 kvadratmeter. Måttet gäller hela byggnaden, inte bara den del som ska bort. Anmälan kan krävas också inom detaljplan, till exempel för en byggnad över 50 kvadratmeter med tidsbegränsat bygglov, där rivningslov inte behövs.

En rivning som bara kräver anmälan får inte heller börja före startbesked (10 kap. 3 §). En mindre byggnad kan däremot vara fri från både lov och anmälan, men även då gäller kraven på aktsamhet och avfall.

Vad räknas som en del av en byggnad?

Lagen drar ingen exakt gräns mellan att ändra en byggnad och att riva en del av den. Att riva en flygel eller en äldre tillbyggnad brukar vara en rivning av en byggnadsdel. Invändiga rivningar inför en ombyggnad bedöms oftare som en del av ändringen. Kommuner kan göra olika, så beskriv vad som ska bort och fråga byggnadsnämnden.

River ni ett hus inom detaljplan för att bygga ett nytt behövs normalt både rivningslov och bygglov. För marklov finns ett undantag när åtgärden omfattas av ett bygglov (50 §), men någon motsvarande regel finns inte för rivningslov. Ansökningarna kan ofta lämnas samtidigt.

Hur prövas ansökan?

Prövningen är enklare än vid ett bygglov. Rivningslov ska ges om byggnadsverket inte omfattas av ett rivningsförbud i en detaljplan eller områdesbestämmelser (75 §). Lov får ändå inte ges om byggnadsverket bör bevaras på grund av byggnadsverkets eller bebyggelsens historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värde (76 §).

Vägras lovet eller finns ett rivningsförbud kan ägaren ha rätt till ersättning från kommunen, om skadan är betydande i förhållande till värdet av den berörda delen av fastigheten (14 kap. 7 §). Hur kulturvärdena bedöms går vi igenom i guiden om särskilt värdefulla byggnader. Är huset byggnadsminne krävs dessutom länsstyrelsens tillstånd för ändringar som strider mot skyddsbestämmelserna (3 kap. 14 § kulturmiljölagen).

Ansökan ska vara skriftlig och ange bland annat fastighet, byggherre, föreslagen kontrollansvarig om en sådan behövs, och när arbetet är tänkt att börja (86 §). Kommuner brukar begära situationsplan, fotografier och en beskrivning av byggnaden, men kraven varierar. Avgiften följer kommunens taxa.

Byggnadsnämnden ska besluta inom tio veckor från att ansökan kom in, eller från att en brist i ansökan avhjälpts om nämnden inom tre veckor har begärt komplettering. Fristen får förlängas en gång med högst tio veckor (99 §). Ett lov gäller omedelbart, om inte nämnden har bestämt att det först ska få laga kraft (114 §). En riven byggnad går inte att ställa tillbaka, så räkna med tiden för överklagande om beslutet kan ifrågasättas (105 § 5).

Lovet upphör att gälla om rivningen inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från att beslutet fick laga kraft (115 §).

Vad krävs före startbeskedet?

Lovet räcker inte. Rivningen får börja först när byggnadsnämnden har gett startbesked (10 kap. 3 §). Inför det behöver ni normalt:

• en kontrollplan som visar vilka kontroller som görs och av vem (10 kap. 6 §), om inte nämnden beslutar att planen inte behövs för en enklare åtgärd (10 kap. 6 a §)
• en avfallshanteringsplan om återanvändbara byggprodukter, avfall och farliga ämnen, om det inte är uppenbart att behov saknas (10 kap. 8 a §)
• en kontrollansvarig om inget undantag gäller (10 kap. 9–10 §§)

En åtgärd som bara kräver anmälan behöver normalt ingen kontrollansvarig. Detsamma gäller rivningslov som följer av ett beslut i detaljplan eller områdesbestämmelser. Nämnden får ändå besluta att en sådan ska finnas (7 kap. 5 § PBF).

Krävs en kontrollansvarig ska nämnden kalla till tekniskt samråd (10 kap. 14 §). Hur planen byggs upp beskriver vi i guiden om kontrollplan. När arbetet är klart ska ni visa att kraven är uppfyllda för att få slutbesked (10 kap. 34 §).

Farliga ämnen, avfall och säkerhet

Inventera huset innan något rivs. Asbest kan till exempel finnas i äldre skivor och isolering, och avfallsförordningen nämner PCB i bland annat fogmassor, hartsbaserade golv, isolerrutor och kondensatorer. Arbete med asbest har egna regler hos Arbetsmiljöverket, så låt företag med rätt behörighet sköta saneringen.

Tre krav är bra att känna till:

• Sortering på plats. Den som producerar bygg- och rivningsavfall ska som huvudregel sortera ut trä, mineral, metall, glas, plast och gips där avfallet uppkommer (3 kap. 19 § avfallsförordningen).
• Aktsamhet. Rivningen ska planeras och utföras med aktsamhet (10 kap. 2 c §). Boverkets föreskrifter BFS 2024:4 kräver bland annat skäliga åtgärder mot brand, buller och damm, och att skadliga material tas om hand på ett betryggande sätt.
• Arbetsmiljö. Byggherren har normalt ett eget arbetsmiljöansvar, också vid rivning, och ska bland annat utse byggarbetsmiljösamordnare (3 kap. 6 § arbetsmiljölagen). Ansvaret kan under vissa förutsättningar gå över på en entreprenör (3 kap. 7 c §).

Ta tidigt reda på vad som går att återanvända. Tegel, dörrar och trappor är ofta mer värda hela än som avfall, och avfallshanteringsplanen ska ändå redovisa det.

Om rivningen sker utan lov eller startbesked

Att riva före startbesked ger normalt en byggsanktionsavgift enligt 9 kap. 15–16 §§ PBF. Avgiften räknas i prisbasbelopp, är högst 50 prisbasbelopp och halveras om rivningen redan var anmäld (9 kap. 1 och 3 a §§ PBF). Sanktionsarean är normalt brutto- eller öppenarean minskad med 15 kvadratmeter (1 kap. 7 § PBF).

Avgiften räknas upp med 300 procent om byggnaden enligt 9 kap. 76 § PBL bör bevaras. Ingen avgift tas ut om rivningen till exempel var nödvändig för att undanröja risk för människors liv eller hälsa, eller om byggnaden till väsentlig del var skadad av brand (11 kap. 56 § PBL).

Så gör ni i praktiken

1. Läs detaljplanen eller områdesbestämmelserna. Leta efter rivningsförbud, skyddsbestämmelser och krav på lov.
2. Ta reda på vad som får byggas sedan. En äldre byggnad kan stå där en ny inte längre får placeras, så pröva bygglovet innan ni river.
3. Mät byggnadsarean och avgör om det krävs lov, anmälan eller inget av dem.
4. Inventera huset för farliga ämnen och återbruk.
5. Sök lov eller gör anmälan, och lämna kontrollplan och avfallshanteringsplan.
6. Avsluta anslutningar. Kontakta leverantörer av el, vatten, avlopp och fjärrvärme i god tid.
7. Vänta på startbeskedet. Tänk också på vad som händer sedan, till exempel om marken ändras så att marklov krävs.

Fråga också om huset verkligen måste bort. I Bulten i Kungälv byggs en padelhall om till kontor, lager och lastgård, i stället för att rivas.

Vanliga frågor

Behöver jag rivningslov för att riva ett hus?

Ligger huset inom detaljplan krävs normalt rivningslov enligt 9 kap. 43 § PBL. Utanför detaljplan krävs lov bara i vissa fall, till exempel för särskilt värdefulla byggnader eller om områdesbestämmelser kräver det. I övriga fall utanför detaljplan krävs i regel en anmälan om byggnadsarean är större än 50 kvadratmeter.

Får jag riva ett garage eller uthus utan lov?

Det beror på om det får uppföras utan bygglov i dag. Då krävs inget rivningslov inom detaljplan, om byggnaden inte är särskilt värdefull eller ligger i ett särskilt värdefullt bebyggelseområde. Annars krävs normalt rivningslov inom detaljplan. Utanför detaljplan krävs lov bara i vissa fall. Krävs inget lov och byggnadsarean är större än 50 kvadratmeter behövs i regel en anmälan, både inom och utanför detaljplan. Kontrollera planen först.

Hur lång tid tar det att få rivningslov?

Byggnadsnämnden ska besluta inom tio veckor från att ansökan kom in, enligt 9 kap. 99 § PBL. Har nämnden inom tre veckor begärt komplettering räknas tiden från att bristen är avhjälpt. Fristen får förlängas en gång med högst tio veckor. Sedan behövs ett startbesked innan rivningen får börja.

Krävs kontrollansvarig vid rivning?

Vid en rivning som kräver rivningslov direkt enligt lagen behövs normalt en kontrollansvarig. Undantag finns bland annat för anmälningspliktiga åtgärder, komplementbyggnader och rivningslov som följer av ett beslut i detaljplan eller områdesbestämmelser. Byggnadsnämnden får ändå besluta att en kontrollansvarig ska finnas. Fråga nämnden tidigt.

Vad kostar det att riva utan lov?

Byggsanktionsavgiften för ett helt en- eller tvåbostadshus är ett prisbasbelopp plus 0,002 prisbasbelopp per kvadratmeter sanktionsarea, enligt 9 kap. 15 § PBF. För till exempel flerbostadshus och kontor är den högre. Bör byggnaden bevaras enligt 9 kap. 76 § PBL räknas avgiften upp med 300 procent. Taket är 50 prisbasbelopp.

Kan kommunen neka rivningslov?

Ja. Lov får inte ges om det finns ett rivningsförbud i detaljplanen eller områdesbestämmelserna, eller om byggnaden bör bevaras på grund av byggnadens eller bebyggelsens historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värde. Vägras lovet kan ägaren i vissa fall ha rätt till ersättning från kommunen enligt 14 kap. 7 § PBL.