Kort svar: en anbudssammanställning är en tabell där alla anbud ställs upp mot samma underlag, post för post. Jämför inte bara slutsumman. Kontrollera att alla räknat på samma sak, vilka förbehåll och undantag som gjorts, hur ändringar ska prissättas och vilken tid som utlovas. Först när anbuden är jämförbara säger priset något.
Varför slutsumman inte räcker
Två anbud kan skilja hundratusentals kronor utan att det ena är dyrare. Det billigare kan sakna en post, bygga på ett annat material eller räkna med att ni själva ordnar något som det dyrare tagit med. Skillnaden visar sig då först under bygget, som ett ÄTA-arbete eller som en diskussion om vad som ingick.
En bra sammanställning svarar därför på tre frågor innan ni tittar på priset:
- Har alla räknat på samma underlag? Samma ritningar, beskrivningar och eventuella kompletteringar under anbudstiden.
- Vad har var och en tagit bort, lagt till eller tolkat annorlunda?
- Vad kostar det som inte står i slutsumman? Till exempel timpriser och à-priser för ändringar.
Underlaget avgör hur jämförbara anbuden blir
Ju tydligare förfrågningsunderlaget är, desto lättare är anbuden att jämföra. I en utförandeentreprenad räknar alla på färdiga handlingar, och skillnaderna ligger då främst i pris och tid. I en totalentreprenad lämnar varje entreprenör sin egen lösning, och anbuden kan skilja sig i utförande, standard och omfattning. Det kräver mer arbete att jämföra dem. Skillnaden mellan formerna går vi igenom i guiden om utförande- eller totalentreprenad.
Begär helst anbuden på ett gemensamt anbudsformulär, med samma uppdelning i poster. Då går de att ställa bredvid varandra utan att ni behöver tolka varje entreprenörs egen uppställning. Var i processen förfrågningsunderlaget tas fram ser ni i genomgången av byggprojektets skeden.
Så ställer ni upp sammanställningen
En sammanställning brukar ha en kolumn per anbud och en rad per fråga. Följande rader är en bra grund:
| Rad | Vad ni kontrollerar |
|---|---|
| Anbudssumma | Med eller utan moms, och om det är fast pris eller löpande räkning |
| Förbehåll och undantag | Allt som entreprenören uttryckligen tagit bort eller villkorat |
| Avvikelser från underlaget | Annat material, annan lösning eller annan omfattning |
| Timpriser och à-priser | Vad ändringar och tillägg kommer att kosta |
| Tidplan | Byggtid, start och färdigställande, och vad den bygger på |
| Ersättningsform | Fast pris, löpande räkning eller en blandning |
| Indexreglering | Om priset ska räknas upp under byggtiden, och efter vilket index |
| Säkerhet och försäkring | Vilka säkerheter och försäkringar som erbjuds |
| Organisation | Vem som leder arbetet och vilka underentreprenörer som används |
| Referenser | Liknande uppdrag och kontaktpersoner som ni kan ringa |
Lägg sedan till en rad där ni räknar om varje anbud till en jämförbar summa. Har ett anbud undantagit en post som de andra tagit med, lägg till en rimlig kostnad för den posten innan ni jämför. Uppskattningen blir aldrig exakt, men den visar om prisskillnaden håller.
Förbehållen är det viktigaste att läsa
Förbehåll, undantag och reservationer är den del av anbudet som oftast ändrar priset i efterhand. Vanliga exempel är:
- Undantagna arbeten, till exempel markarbeten, rivning, el eller anslutningsavgifter.
- Villkorade mängder, där priset gäller en viss mängd och allt utöver det debiteras.
- Förutsättningar om det befintliga, till exempel att bjälklag, ledningar och underlag är i gott skick. Vid en ombyggnad är det just där överraskningarna brukar komma.
- Tidsvillkor, där tidplanen förutsätter att lov, beslut eller leveranser kommer vid en viss tidpunkt.
- Avvikelser från det avtal som underlaget anger, till exempel ändrade betalningsvillkor eller ett annat standardavtal.
Fråga entreprenören skriftligt om allt som är oklart, och spara svaren. Ett förbehåll som inte går att prissätta bör ni få bort eller få förtydligat innan ni väljer.
Ändringarna kostar mer än ni tror
Nästan inget projekt blir exakt som det står i handlingarna. Därför betyder timpriserna och à-priserna mycket, särskilt vid ombyggnad. Ett anbud med lågt grundpris och höga priser för ändringar kan bli dyrare än ett som ser dyrare ut från början. Be om en prislista som gäller för ändringar och tillägg, och jämför den lika noga som anbudssumman. Hur ändringarna sedan ska beställas och följas upp beskriver vi i guiden om ÄTA-arbeten.
När ni bygger som privatperson
Anlitar ni som privatperson ett företag för arbete på ert hus gäller konsumenttjänstlagen (1985:716). Tre regler är särskilt viktiga när ni jämför anbud:
- Ett fast pris och en ungefärlig prisuppgift är olika saker. Har företaget lämnat en ungefärlig prisuppgift får priset normalt inte överskridas med mer än 15 procent, om ni inte avtalat en annan gräns eller företaget har rätt till pristillägg enligt 38 § (36 § andra stycket). Ta därför reda på vilket slags pris varje anbud anger.
- Utan avtalat pris betalar ni vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning och utförande, gängse pris och omständigheterna i övrigt (36 § första stycket). Ett anbud utan tydligt pris är alltså svårt att jämföra.
- En kostnadsberäkning kan kosta. Har ni bara bett om en förberedande undersökning för att utreda omfattningen eller kostnaden behöver ni inte betala för den, om ni på grund av branschsedvana eller annars haft skäl att anta att den skulle göras utan ersättning (37 §). Fråga i förväg om offerten är kostnadsfri.
Bygger ni ett nytt en- eller tvåbostadshus kan det dessutom krävas ett färdigställandeskydd, en försäkring eller bankgaranti som skyddar er om företaget inte kan slutföra arbetet. Kravet gäller vid nybyggnad, och vid tillbyggnad eller anmälningspliktig åtgärd om byggnadsnämnden bedömer att det behövs. Det gäller inte en byggnad eller tillbyggnad som inte kräver bygglov, och nämnden kan avstå från kravet om huset inte ska användas för permanent bruk (1–3 §§ lagen 2014:227 om färdigställandeskydd). Skyddet ska motsvara minst tio procent av det avtalade priset (8 §), och nämnden får inte ge startbesked förrän ett bevis om skyddet visats upp (10 kap. 23 § PBL). Kontrollera att det finns med i anbudet när det krävs.
Välj på mer än pris
När anbuden väl är jämförbara står valet sällan bara mellan siffror. Organisationen, referenserna och hur entreprenören svarat på era frågor under anbudstiden säger mycket om hur samarbetet kommer att fungera. Ring referenserna och fråga om tiden höll, hur ändringar hanterades och hur slutbesiktningen gick. Kontrollera också att företaget är registrerat för F-skatt och att det har de försäkringar som underlaget kräver.
Arkitekten har ofta skrivit underlaget och kan därför se var ett anbud avviker från det. Vad som kan ingå i ett uppdrag beskriver vi i guiden om vad en arkitekt gör. Ett exempel på ett projekt som doARK ritat är radhusen i Furulund, Älmhult, där doARK och Seamul Invest vann markanvisningstävlingen 2023.
Vanliga frågor
Ska man alltid välja det lägsta anbudet?
Nej, inte utan att först kontrollera vad som ingår. Det lägsta anbudet kan sakna poster, bygga på ett annat utförande eller innehålla förbehåll som gör projektet dyrare senare. Räkna om anbuden till en jämförbar summa och väg in tidplan, priser för ändringar, organisation och referenser innan ni väljer.
Vad är en anbudssammanställning?
En anbudssammanställning är en tabell där alla inkomna anbud ställs upp mot samma underlag. Den visar anbudssumma, förbehåll, avvikelser, priser för ändringar, tidplan och andra villkor sida vid sida. Syftet är att se om prisskillnaderna är verkliga eller beror på att anbuden omfattar olika saker.
Hur många anbud bör man begära in?
Det finns ingen regel, men tre till fem anbud brukar ge en rimlig jämförelse utan att anbudsarbetet blir ohanterligt. Färre anbud gör det svårare att bedöma prisnivån. Fler anbud tar längre tid att granska och kan göra att de bästa entreprenörerna avstår när chansen att vinna känns liten.
Vad är skillnaden mellan fast pris och ungefärligt pris?
Ett fast pris gäller oavsett vad arbetet faktiskt kostar, med undantag för ändringar, tillägg och fördyringar som beror på er och som företaget inte kunnat förutse. En ungefärlig prisuppgift är en uppskattning. Bygger ni som privatperson får ett ungefärligt pris normalt inte överskridas med mer än 15 procent, om inte annat avtalats eller företaget har rätt till pristillägg.
Vad är ett förbehåll i ett anbud?
Ett förbehåll är ett villkor eller undantag som entreprenören lagt till i sitt anbud, till exempel att ett arbete inte ingår eller att priset förutsätter något om det befintliga huset. Förbehåll kan ändra priset i efterhand. Läs dem noga, och be om förtydligande innan ni väljer anbud.
Måste man ha färdigställandeskydd?
Det krävs när en privatperson låter ett företag bygga ett nytt en- eller tvåbostadshus som kräver bygglov, och vid tillbyggnad eller anmälningspliktig åtgärd om byggnadsnämnden bedömer att det behövs. Nämnden kan avstå om huset inte ska användas permanent. Startbesked ges inte förrän bevis om skyddet visats upp.
Vill ni ha hjälp att jämföra anbuden?
Vi ställer upp anbuden mot förfrågningsunderlaget, går igenom förbehållen och hjälper er att se vad projektet faktiskt kommer att kosta. Det första samtalet kostar ingenting.