ÄTA-arbeten: så håller ni ordning på ändringarna

Kort svar: ÄTA står för ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten, alltså arbeten som skiljer sig från det som avtalades när entreprenaden handlades upp. De påverkar nästan alltid priset och ofta tiden. Beställ dem skriftligt, med pris och tidspåverkan, innan arbetet utförs. Då vet ni i efterhand vad som beställts, av vem och till vilken kostnad.

Vad räknas som ÄTA?

Begreppet används i branschens standardavtal, AB 04 för utförandeentreprenad och ABT 06 för totalentreprenad. Det rymmer tre slags avvikelser från kontraktet:

Avgående arbete sänker normalt priset, medan ändringar och tillägg oftast höjer det. Ett arbete som redan ingår i kontraktet är däremot inte ÄTA, även om entreprenören hade räknat fel eller missat det i sitt anbud.

Varför uppstår ÄTA?

De flesta ÄTA har en av fyra orsaker:

• Ni ändrar er. Ett annat material, en flyttad vägg eller en ny önskan under bygget.
• Handlingarna räcker inte. Något saknas eller fungerar inte som det är ritat. I en utförandeentreprenad är det normalt beställarens risk, eftersom det är ni som tagit fram handlingarna.
• Det befintliga huset överraskar. Vid en ombyggnad finns nästan alltid delar som inte går att se före rivningen, till exempel bjälklag, ledningar eller fukt.
• Myndigheten ställer krav. Byggnadsnämnden eller någon annan myndighet kan kräva något som inte fanns med i underlaget.

Vilken form ni valt avgör vem som bär risken. Skillnaden går vi igenom i guiden om utförande- eller totalentreprenad. Kort sagt: i en totalentreprenad är det normalt entreprenörens sak att lösa projekteringen, och ÄTA uppstår då oftast när ni ändrar de krav ni ställt. Hur risken för dolda förhållanden och myndighetskrav fördelas avgörs av avtalet.

Därför ska beställningen vara skriftlig

En muntlig överenskommelse på byggarbetsplatsen är lätt att göra och svår att bevisa. Många förfrågningsunderlag föreskriver därför i de administrativa föreskrifterna att ÄTA bara ersätts efter skriftlig beställning från beställaren. Även när avtalet inte kräver det är den skriftliga beställningen det enda som i efterhand visar vad ni faktiskt bad om.

En bra beställning innehåller:

1. Ett nummer, så att ÄTA:n går att följa genom protokoll och fakturor.
2. En beskrivning av vad som ska göras, gärna med hänvisning till ritning eller beskrivning.
3. Orsaken, alltså varför arbetet inte ingår i kontraktet.
4. Priset, som fast belopp eller enligt avtalets prislista och à-priser.
5. Påverkan på tiden, eller ett uttryckligt besked om att tiden inte påverkas.
6. Vem som beställer, normalt det ombud som avtalet anger för er.

Bestäm redan i avtalet vem som får beställa ÄTA för er räkning. Det hindrar att en projektör eller en hyresgäst beställer något som ni sedan får betala.

Så granskar ni en ÄTA

När entreprenören lämnar en ÄTA bör ni ställa samma frågor varje gång:

• Ingår arbetet redan? Läs handlingarna och avtalet. Det som står där är inte ÄTA, även om entreprenören inte räknat med det.
• Stämmer mängden? Begär mätunderlag, foto eller ritning som visar omfattningen.
• Stämmer priset? Jämför med prislistan och à-priserna i anbudet. Saknas en prislista är det svårt att pröva priset i efterhand.
• Påverkar det tiden? Ett tillägg kan ge entreprenören rätt till mer tid, och då flyttas också er inflyttning.
• Är det rätt orsak? En brist i handlingarna, ett nytt önskemål och ett dolt fel kan ge olika svar på vem som ska betala.

För ett register över alla ÄTA, en ÄTA-lista, med nummer, beskrivning, belopp, status och fakturerat belopp. Gå igenom den på varje byggmöte. Räkna också samman ÄTA i procent av kontraktssumman, så ser ni tidigt om projektet är på väg att bli betydligt dyrare.

Ändringar som rör lovet

En ändring under bygget kan också vara en fråga för byggnadsnämnden. Ändras något som ingår i bygglovet, till exempel fasaden, en tillbyggnads storlek eller byggnadens placering, kan ett nytt lov behövas innan det byggs. Ändringar kan även påverka kontrollplanen och det som startbeskedet bygger på.

Enligt plan- och bygglagen är det byggherren som ansvarar för att åtgärden uppfyller kraven (10 kap. 5 § PBL). Det ansvaret följer inte med till entreprenören, även om denne utför ändringen. Stäm därför av med byggnadsnämnden innan en ändring som påverkar lovet byggs, och läs mer om lovfrågan i guiden om bygglov för tillbyggnad.

När ni bygger som privatperson

AB 04 och ABT 06 är skrivna för avtal mellan företag. Anlitar ni som privatperson ett företag för arbete på ert hus gäller konsumenttjänstlagen (1985:716). Den innehåller en egen regel om tilläggsarbeten:

• Entreprenören ska fråga er först. Uppstår behov av arbete som har samband med uppdraget och lämpligen bör göras samtidigt, ska företaget underrätta er och begära era anvisningar (8 § första stycket).
• Ibland får arbetet göras ändå. Går ni inte att nå, eller svarar ni inte inom rimlig tid, får tilläggsarbetet utföras om priset är obetydligt eller lågt i förhållande till uppdraget, eller om det finns särskilda skäl att anta att ni vill ha det gjort (8 § andra stycket).
• Ibland måste det göras. Arbete som inte kan skjutas upp utan fara för allvarlig skada för er ska utföras, om era anvisningar inte går att få eller om ni begär det (8 § tredje stycket).
• Företaget har rätt till pristillägg. Har tilläggsarbetet utförts enligt reglerna har företaget rätt till betalt för det (38 §). Har ni inte avtalat något pris ska ni betala vad som är skäligt (36 §).
• Ni kan begära en specificerad räkning som visar arbetets art och omfattning (40 §).

Lagens regler går inte att avtala bort till er nackdel (3 §). Det hindrar inte att ni och företaget kommer överens om något bättre, till exempel att alla tillägg ska godkännas skriftligt.

Arkitektens roll

Ju bättre handlingarna är, desto färre ÄTA blir det. Det gäller särskilt vid ombyggnad, där en noggrann inventering av det befintliga huset minskar överraskningarna under rivningen. Som er konsult kan arkitekten också granska entreprenörens ÄTA mot handlingarna och svara på de frågor som uppstår under bygget. Vad det innebär för uppdraget beskriver vi i guiden om vad en arkitekt gör, och var i projektet frågorna brukar dyka upp ser ni i genomgången av byggprojektets skeden.

Ett exempel på en ombyggnad där en befintlig lokal fick en helt ny användning är Klättercenter Akalla, ett klättercenter som doARK ritade i en gammal tryckhall.

Vanliga frågor

Vad betyder ÄTA?

ÄTA står för ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten. Det är arbeten som avviker från det som avtalades när entreprenaden handlades upp, till exempel ett annat material, en extra öppning eller en inredning som utgår. Begreppet används i standardavtalen AB 04 och ABT 06, och ÄTA påverkar normalt både pris och tid.

Måste ÄTA beställas skriftligt?

Det beror på avtalet. Många förfrågningsunderlag föreskriver att ÄTA bara ersätts efter skriftlig beställning, men alla gör det inte. Beställ ändå alltid skriftligt, med beskrivning, pris och tidspåverkan. Det är det enda som i efterhand visar vad som beställts, av vem och till vilken kostnad.

Vem betalar för fel i ritningarna?

I en utförandeentreprenad tar beställaren fram handlingarna, och brister i dem är därför normalt beställarens risk. Det blir då ofta en ÄTA. I en totalentreprenad ansvarar entreprenören normalt för projekteringen. Vad som gäller i ert projekt avgörs av avtalet och förfrågningsunderlaget.

Hur mycket ÄTA är normalt?

Det finns ingen fast nivå. Ombyggnader och projekt med ofullständiga handlingar brukar få mer ÄTA än nybyggnader med genomarbetade handlingar. Följ summan i procent av kontraktet under hela bygget, så upptäcker ni tidigt om kostnaden är på väg att dra iväg.

Får hantverkaren göra extraarbeten utan att fråga?

Som huvudregel ska företaget fråga er först enligt 8 § konsumenttjänstlagen. Får det inget svar inom rimlig tid får arbetet ändå göras om priset är obetydligt eller lågt i förhållande till uppdraget, eller om det finns särskilda skäl att anta att ni vill ha det gjort. Arbete som behövs för att undvika allvarlig skada ska utföras.

Behövs nytt bygglov om vi ändrar oss under bygget?

Ibland. Ändras något som ingår i bygglovet, till exempel fasaden, storleken eller placeringen, kan ett nytt lov behövas innan ändringen byggs. Ändringen kan också påverka kontrollplanen. Stäm av med byggnadsnämnden innan ni bygger, eftersom byggherren ansvarar för att åtgärden uppfyller kraven.