Utförande- eller totalentreprenad: vad väljer ni?

Kort svar: i en utförandeentreprenad tar ni som beställare fram handlingarna och entreprenören bygger efter dem. I en totalentreprenad ansvarar entreprenören för både projekteringen och byggandet. Utförandeentreprenad ger er mer kontroll över hur det blir. Totalentreprenad flyttar mer av ansvaret för att lösningarna fungerar till entreprenören, men också mer av inflytandet över dem.

Två grundformer

Skillnaden handlar om vem som ansvarar för projekteringen, alltså ritningar och beskrivningar som visar vad som ska byggas.

Ingen av formerna är rätt i alla projekt. Valet beror på hur väl ni vet vad ni vill ha, hur mycket ni vill och kan styra under projekteringen och hur ni vill fördela risken.

Utförandeentreprenad

I en utförandeentreprenad anlitar ni själva arkitekt och övriga projektörer. De tar fram ett förfrågningsunderlag som är så fullständigt att flera entreprenörer kan räkna på samma sak. Entreprenören åtar sig att bygga det som står i handlingarna, med den kvalitet som där anges.

Det som talar för formen:

• Ni bestämmer utformningen. Material, detaljer och utförande står i era handlingar, och det är dem entreprenören prissätter.
• Anbuden går att jämföra. När alla räknar på samma underlag skiljer sig anbuden främst i pris och tid.
• Passar ofta ombyggnad och känsliga miljöer. I ett befintligt hus, eller i en byggnad med kulturvärden, vill ni normalt själva styra varje ingrepp.

Det ni väljer bort är att entreprenören tar ansvar för lösningarna. Visar det sig att något i handlingarna inte fungerar eller saknas, är det normalt beställarens sak. Det brukar då hanteras som ett ändrings- eller tilläggsarbete. Ju bättre handlingarna är, desto färre sådana överraskningar.

Totalentreprenad

I en totalentreprenad handlar ni upp en entreprenör som både projekterar och bygger. Ni beskriver vad ni behöver, till exempel ytor, funktioner, tekniska krav och kvalitetsnivå, och entreprenören väljer hur det ska lösas.

Det som talar för formen:

• En part ansvarar för helheten. Brister det i projekteringen är det normalt entreprenörens ansvar att rätta, inte ert.
• Projektering och produktion kan samordnas. Entreprenören kan välja lösningar som passar sitt sätt att bygga, vilket ibland ger kortare tid.
• Mindre egen organisation. Ni behöver inte själva leda projektörerna genom alla skeden.

Det ni väljer bort är detaljstyrningen. Det som inte står i era krav får entreprenören lösa som entreprenören finner bäst, inom avtalet. Vill ni ändra något efter avtalet blir det normalt ett tillägg. Därför är kravställningen avgörande: det ni inte skrivit ner kan ni sällan kräva i efterhand.

Mellanformer

Gränsen är inte alltid skarp. Det finns flera vanliga mellanformer:

• Totalentreprenad med styrda handlingar. Ni projekterar en del, till exempel planlösning och fasader, och föreskriver att entreprenören ska bygga vidare på den. Entreprenören tar över ansvaret för resten av projekteringen.
• Upphandling på systemhandling. Ni tar projekteringen fram till systemhandling, och totalentreprenören gör bygghandlingarna. Det är vanligt i större projekt.
• Samverkan eller partnering. Beställare och entreprenör arbetar tillsammans redan i projekteringen, ofta med öppna kostnader. Det kan kombineras med båda grundformerna.

Hur mycket av projekteringen som ska föras över till entreprenören, och hur det skrivs i förfrågningsunderlaget, är ett av de viktigaste besluten i en upphandling. Det påverkar också vilka skeden arkitekten ska arbeta i åt er.

Organisation och ersättning är andra frågor

Entreprenadformen säger vem som projekterar. Två andra val görs vid sidan av:

• Organisationen. I en generalentreprenad har ni ett avtal med en entreprenör som i sin tur anlitar underentreprenörer. I en delad entreprenad har ni egna avtal med flera entreprenörer och samordnar dem själva, eller låter en av dem samordna.
• Ersättningen. Arbetet kan betalas med fast pris, på löpande räkning eller med en kombination, till exempel ett riktpris med delad besparing.

En totalentreprenad till fast pris och en utförandeentreprenad på löpande räkning är alltså två olika val på två olika axlar.

AB 04 och ABT 06

Mellan företag avtalas entreprenader i Sverige oftast med branschens standardavtal: AB 04 för utförandeentreprenad och ABT 06 för totalentreprenad. De gäller bara om ni avtalar om dem, och avvikelser skrivs in i de administrativa föreskrifterna. Avtalen reglerar bland annat ändrings- och tilläggsarbeten, tider, besiktning, garanti, ansvar för fel och betalning.

Branschen arbetar med nya versioner, AB 25 och ABPU 25, som enligt Byggandets Kontraktskommitté väntas komma ut under 2027. De kommer att användas parallellt med de nuvarande avtalen under en övergångstid. Till dess är det AB 04 och ABT 06 som används.

Ansvaret mot kommunen flyttar inte

Entreprenadformen fördelar ansvaret mellan er och entreprenören, men inte mot byggnadsnämnden. Enligt plan- och bygglagen är det byggherren som ansvarar för att åtgärden och projekteringen uppfyller kraven (10 kap. 5 § PBL). Byggherre är den som för egen räkning utför eller låter utföra arbetet (1 kap. 4 § PBL), alltså normalt ni som beställer.

Det gäller även i en totalentreprenad. Ni ansvarar fortfarande för att det finns en kontrollplan, för att den följs och för att anlita en kontrollansvarig när det krävs. Ett avtal kan föra över arbetet till entreprenören, men inte byggherrens ansvar mot nämnden.

Arkitektens roll i de två formerna

I en utförandeentreprenad är arkitekten er konsult hela vägen till bygghandling, och ofta också under bygget. I en totalentreprenad ritar arkitekten ofta åt er fram till programmet eller systemhandlingen och kan sedan fortsätta åt entreprenören. Vad det innebär för uppdraget och arvodet beskriver vi i guiden om vad en arkitekt gör.

Ett exempel på samarbetet mellan arkitekt och entreprenör ser ni i Bildeve Landskrona, en ombyggd bilhall som doARK ritade och BAB Bygg byggde.

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan utförandeentreprenad och totalentreprenad?

I en utförandeentreprenad tar beställaren fram handlingarna och entreprenören bygger efter dem. I en totalentreprenad ansvarar entreprenören för både projekteringen och byggandet utifrån de krav beställaren ställt. Skillnaden avgör vem som normalt bär risken för fel i handlingarna och hur mycket beställaren kan styra detaljerna.

Vilken entreprenadform är billigast?

Det går inte att säga generellt. Totalentreprenad kan ge lägre pris när entreprenören får välja lösningar som passar sin produktion, men risken för projekteringen ingår då i priset. Utförandeentreprenad kräver att ni betalar projekteringen själva men ger jämförbara anbud. Projektets storlek, komplexitet och kravställning brukar avgöra mer än formen.

Vad är AB 04 och ABT 06?

AB 04 och ABT 06 är branschens standardavtal för entreprenader mellan företag. AB 04 används vid utförandeentreprenad och ABT 06 vid totalentreprenad. De gäller bara om parterna avtalar om dem och reglerar bland annat ändringar och tillägg, tider, besiktning, garanti och ansvar för fel. Nya versioner väntas under 2027.

Gäller AB 04 när en privatperson bygger hus?

Normalt inte. AB 04 och ABT 06 är skrivna för avtal mellan näringsidkare. När en privatperson anlitar ett företag gäller konsumenttjänstlagen, som ger skydd som inte kan avtalas bort till konsumentens nackdel. För konsumenter finns särskilda branschavtal. Kontrollera alltid vilket avtal som föreslås innan ni skriver under.

Vem ansvarar mot kommunen i en totalentreprenad?

Byggherren, alltså normalt ni som beställer. Enligt 10 kap. 5 § plan- och bygglagen ansvarar byggherren för att åtgärden och projekteringen uppfyller kraven, oavsett entreprenadform. Entreprenören kan utföra arbetet med kontroller och handlingar, men ansvaret mot byggnadsnämnden följer med byggherren.

Kan man byta arkitekt när en totalentreprenör tar över?

Ja, men då är det avtalen som avgör. Vill ni att samma arkitekt ska rita vidare åt entreprenören kan ni skriva det i förfrågningsunderlaget. Annars kan entreprenören anlita egna konsulter. Rätten att använda de handlingar som redan finns regleras i avtalet med arkitekten, ofta enligt ABK 09.