Relationshandling: vad är det och vem behöver den?

Kort svar: en relationshandling är en ritning eller beskrivning som har uppdaterats så att den visar det som faktiskt byggdes, med alla ändringar som gjordes under produktionen. Den tas normalt fram av projektörerna när arbetet är klart och lämnas över till den som ska förvalta byggnaden. Ordet står inte i plan- och bygglagen (PBL), men handlingarna efterfrågas ofta inför slutbeskedet och behövs vid varje senare ändring av huset.

Vad är en relationshandling?

Under projekteringen ritas det som ska byggas. Under bygget ändras sedan saker: en ledning dras en annan väg, en vägg flyttas, ett material byts mot ett likvärdigt, en dörr blir bredare. Bygghandlingen visar då planen, inte resultatet.

Relationshandlingen är bygghandlingen efter att den har stämts av mot verkligheten. Den är det sista skedet i projekteringen, efter förfrågningsunderlag och bygghandling. Hur skedena hänger ihop beskriver vi i genomgången av byggprojektets skeden.

Tre begrepp blandas ofta ihop:

Indelningen är en branschkonvention och kan se olika ut i olika avtal. Det som räknas är vad som står i ert avtal.

Vad ska en relationshandling innehålla?

Omfattningen bestäms i uppdraget. I ett vanligt projekt brukar den omfatta:

• Arkitektritningar: planer, fasader och sektioner med verklig rumsindelning, dörrar, fönster och måttsättning där det ändrats.
• Konstruktion: stomme, bärande väggar, avväxlingar och håltagningar som påverkar framtida ändringar.
• Installationer: VVS, ventilation, el och sprinkler med verkliga dragningar, schakt, avstängningar och placering av aggregat.
• Mark: ledningar i mark med läge och höjd, brunnar och anslutningspunkter.
• Beskrivningar: rumsbeskrivning och byggdelsbeskrivning med de material och produkter som faktiskt användes.
• Brandskydd: dokumentation som visar brandcellsgränser, dörrklasser och installationer som de blev utförda.

Ledningar i mark är den del som oftast saknas och som är dyrast att hitta i efterhand. Läget behöver mätas in innan schakten fylls igen, annars finns det inget att uppdatera ritningen mot.

Krävs relationshandlingar enligt lag?

Ordet relationshandling finns inte i PBL. Lagen styr i stället vad byggherren ska visa för att få slutbesked, och där kommer handlingarna in.

I startbeskedet ska byggnadsnämnden bestämma vilka handlingar som ska lämnas in inför beslutet om slutbesked (10 kap. 24 § 4 PBL). Många nämnder begär då relationsritningar för vissa delar, till exempel ventilation, vatten och avlopp eller brandskydd. Läs listan i ert startbesked tidigt, så att handlingarna tas fram under bygget och inte efteråt.

För att få slutbesked ska byggherren visa att kraven enligt lovet, kontrollplanen, avfallshanteringsplanen, startbeskedet och eventuella kompletterande villkor är uppfyllda (10 kap. 34 § 1). Hålls ett slutsamråd ska det bland annat behandla avvikelser från de krav som gäller för åtgärderna (10 kap. 30 och 32 §§). Handlingar som visar vad som byggdes är ofta det enklaste sättet att visa att kraven är uppfyllda. Mer om själva beskedet finns i guiden om slutbesked, och om planen som styr kontrollerna i guiden om kontrollplan.

Efter slutbeskedet gäller underhållskravet: ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att utformningen och de tekniska egenskaperna i huvudsak bevaras (8 kap. 14 § PBL). Lagen säger inget om ritningar, men den som ska underhålla en byggnad behöver veta hur den är byggd.

Vem tar fram relationshandlingen, och vem betalar?

Det avgörs av avtalen, och det skiljer sig mellan entreprenadformerna.

I en utförandeentreprenad tar beställarens projektörer fram handlingarna. Entreprenören lämnar underlag om vad som ändrats, och projektörerna för in det. Uppdraget att upprätta relationshandlingar behöver då finnas i konsultavtalen.

I en totalentreprenad ansvarar entreprenören normalt för projekteringen, och relationshandlingarna blir en del av entreprenörens leverans om förfrågningsunderlaget säger det. Skillnaderna mellan formerna går vi igenom i guiden om utförande- och totalentreprenad.

Underlaget kommer i båda fallen från bygget: ändringsbeställningar, egenkontroller, inmätningar och anteckningar från arbetsplatsen. Ju bättre ändringarna dokumenteras när de görs, desto billigare blir relationshandlingen. Hur ändringarna hålls ordning på beskriver vi i guiden om ÄTA-arbeten.

Varför skedet inte bör strykas

Relationshandlingen kommer sist, när budgeten ofta är förbrukad och huset redan är inflyttat. Det gör den lätt att stryka. Kostnaden dyker då upp längre fram:

• Vid nästa ombyggnad. Utan handlingar som stämmer måste huset inventeras eller mätas in innan någon kan rita. Det kostar normalt mer än att ha uppdaterat handlingarna när kunskapen fanns.
• Vid fel och läckor. Den som söker en avstängning eller en ledningsdragning behöver veta var den finns, inte var den var tänkt.
• Vid håltagning. Bärande delar och installationer som inte syns på ritningen är en risk för både bygget och de som arbetar där.
• Vid försäljning eller ny hyresgäst. Köpare och hyresgäster frågar ofta efter ritningar, och handlingar som inte stämmer skapar osäkerhet.

När huset redan saknar handlingar som stämmer är inventering vägen tillbaka. På Kv Färjan i Helsingborg har vi tagit fram ett digitalt underlag för hela fastigheten och anpassat kontorsytorna efter olika hyresgästers behov. Hur arbetet med befintliga hus går till beskriver vi i vad en arkitekt gör.

Så får ni en relationshandling som går att använda

1. Skriv in den i avtalet. Ange vilka discipliner som ingår, i vilket format handlingarna ska levereras och när leveransen ska ske. Dwg, pdf och en uppdaterad modell är vanliga krav.
2. Bestäm vem som samlar ändringarna. En person bör hålla ihop ändringarna under bygget, så att ingen behöver minnas dem efteråt.
3. Mät in ledningar innan de täcks. Läge och höjd på ledningar i mark kan inte kontrolleras när marken är återställd.
4. Läs startbeskedet. Handlingar som nämnden begär inför slutbeskedet bör tas fram i takt med bygget.
5. Granska leveransen. Stäm av handlingarna mot det byggda vid slutbesiktningen eller strax efter, medan frågorna fortfarande går att besvara.
6. Arkivera på ett ställe. Handlingarna gör nytta först när nästa person hittar dem. Bestäm vem som förvaltar dem och var de ligger.

Vanliga frågor

Vad är en relationshandling?

En relationshandling är en ritning eller beskrivning som har uppdaterats så att den visar hur byggnaden faktiskt blev byggd, med de ändringar som gjordes under produktionen. Den tas normalt fram av projektörerna efter att arbetet avslutats och lämnas över till förvaltningen tillsammans med drift- och underhållsinstruktionerna.

Är relationshandlingar ett krav enligt PBL?

Ordet finns inte i plan- och bygglagen. Byggnadsnämnden bestämmer däremot i startbeskedet vilka handlingar som ska lämnas in inför slutbeskedet, enligt 10 kap. 24 § 4 PBL, och många nämnder begär då relationsritningar för till exempel ventilation, vatten och avlopp eller brandskydd. Därutöver styrs kravet av avtalet.

Vem gör relationsritningarna?

Det beror på avtalen. I en utförandeentreprenad uppdaterar beställarens projektörer handlingarna utifrån det underlag entreprenören lämnar. I en totalentreprenad ingår relationshandlingarna normalt i entreprenörens leverans om förfrågningsunderlaget säger det. Skriv i båda fallen in vem som gör vad och i vilket format.

Vad är skillnaden mellan bygghandling och relationshandling?

Bygghandlingen visar det som ska byggas och är det entreprenören arbetar efter. Relationshandlingen visar det som byggdes, efter att ändringar under produktionen förts in. Ofta är det samma ritningar i en senare utgåva, märkta som relationshandling i namnrutan. Ändringarna behöver därför dokumenteras medan bygget pågår.

Vad gör vi om huset saknar ritningar som stämmer?

Då behöver huset inventeras eller mätas in innan det går att rita en ändring. Börja med de handlingar som finns hos er och i kommunens arkiv, och stäm av dem mot huset på plats. Utifrån det kan en arkitekt ta fram ett nytt underlag, helt eller för de delar som berörs.

Kan vi spara pengar på att hoppa över relationshandlingen?

På kort sikt, ja. Men kostnaden brukar komma tillbaka vid nästa ombyggnad, felsökning eller försäljning, när huset måste inventeras i stället. Ändringarna är som billigast att föra in medan bygget pågår och kunskapen finns hos dem som utförde arbetet. Skriv därför in relationshandlingen i avtalet från början.