Kort svar: vanligt underhåll beslutas normalt av styrelsen, väsentliga förändringar av hus eller mark av föreningsstämman, och en om- eller tillbyggnad som förändrar en upplåten lägenhet kräver dessutom medlemmens samtycke, eller två tredjedelar av de röstande och hyresnämndens godkännande. Föreningen är byggherre i projektet och bär ansvaret enligt plan- och bygglagen (PBL) även när den anlitar andra. Arbetsmiljöansvaret ligger också på föreningen, om det inte skriftligen har förts över på en uppdragstagare.
Paragraferna nedan gäller bostadsrättslagen (BRL) om inget annat anges. Stadgarna kan säga något annat på flera punkter, så läs dem först. Är frågan tvistig bör föreningen ta juridisk rådgivning.
Vem beslutar om vad?
| Åtgärd | Vem beslutar | Lagrum |
|---|---|---|
| Underhåll som föreningen svarar för | Styrelsen, om stadgarna inte säger annat | 7 kap. 4 § BRL och 7 kap. 4 § lagen om ekonomiska föreningar |
| Väsentliga förändringar av hus eller mark | Stämman, om stadgarna inte säger annat | 9 kap. 15 § |
| Om- eller tillbyggnad som förändrar en upplåten lägenhet | Stämman, och medlemmen ska gå med på beslutet. Annars krävs två tredjedelar av de röstande och hyresnämndens godkännande | 9 kap. 16 § första stycket 2 och 17 § |
| Årsavgiften | Styrelsen, om stadgarna inte säger annat | 9 kap. 13 § |
| Ändring av insatsen | Alltid stämman | 9 kap. 13 § |
Lagen definierar inte vad som är en väsentlig förändring. En tillbyggnad eller en stor förändring av husets utseende eller funktion hör ofta dit, medan ett utbyte av uttjänta delar mot motsvarande nya brukar räknas som underhåll. Mellan de två finns en gråzon. Är ni osäkra är stämman det säkrare valet. Den ger dessutom förankring inför ett beslut vars kostnad alla medlemmar bär.
Föreningens underhållsansvar är en restpost. Enligt 7 kap. 4 § svarar föreningen för lägenheten, huset och marken i den mån ansvaret inte ligger på medlemmen enligt 7 kap. 12 §. Vad som hör till medlemmen avgörs därför av lagen och av era stadgar tillsammans.
Från motion till utredning
En medlem har rätt att få ett ärende behandlat på stämman om medlemmen begär det skriftligen hos styrelsen i tid. Stadgarna anger ofta hur och när det ska ske (6 kap. 15 § lagen om ekonomiska föreningar). Rätten gäller behandlingen, inte utfallet. Stämmans beslut är den mening som fått mer än hälften av de avgivna rösterna, om inte lagen eller stadgarna säger annat (6 kap. 33 § samma lag).
En motion som kräver ny fasad eller nya balkonger går sällan att ta ställning till direkt, eftersom ingen vet vad det kostar. En bättre formulering är att stämman ger styrelsen i uppdrag att utreda åtgärden, gärna med en ram för vad utredningen får kosta. Då röstar medlemmarna om ett uppdrag i stället för om en gissning.
Så blir utredningen ett projekt
- Ta reda på husets skick. Utgå från underhållsplanen och en statusbesiktning av det som ska åtgärdas. Lagen kräver att stadgarna anger grunderna för avsättning till underhåll (9 kap. 5 §), och hur stor kassan är påverkar vilka alternativ som är realistiska.
- Gör en förstudie. Samla ritningar, mät in det som saknas och beskriv alternativen. I äldre hus bör material som kan innehålla asbest eller PCB utredas i ett tidigt skede. Underlaget för ett befintligt hus är ofta ofullständigt.
- Ta fram en kalkyl. Beskriv kostnad, finansiering och hur årsavgiften kan påverkas. Räkna med en reserv för det som visar sig först när huset öppnas. Hur tillkommande arbeten hanteras beskriver vi i guiden om ÄTA-arbeten.
- Informera innan ni beslutar. Ett informationsmöte före stämman fångar invändningar medan de fortfarande går att hantera. Vid ett beslut om väsentlig avgiftshöjning kan en medlem under vissa förutsättningar ha rätt att frånträda bostadsrätten efter uppsägning inom tre månader (7 kap. 17 §).
- Handla upp. Välj utförande- eller totalentreprenad efter hur mycket föreningen vill styra, och jämför anbuden på vad som faktiskt ingår. En förening med få byggkunniga i styrelsen har ofta nytta av en extern projektledare.
Lov och anmälan
Föreningen ansöker och anmäler som byggherre. Vad som krävs beror på åtgärden och på detaljplanen:
| Åtgärd | Vad som normalt krävs |
|---|---|
| Stambyte | Anmälan och startbesked, om anläggningen för vatten eller avlopp installeras eller ändras väsentligt (6 kap. 1 § 5 plan- och byggförordningen) |
| Ventilation eller hiss | Anmälan vid installation eller väsentlig ändring (6 kap. 1 § 4 samma förordning) |
| Ingrepp i bärande delar eller brandskydd | Anmälan om ändringen påverkar dem väsentligt (6 kap. 1 § 2 och 3 samma förordning) |
| Ny kulör, fasadbeklädnad eller taktäckning, eller annan ändring som påverkar husets yttre karaktärsdrag, till exempel fönster | Bygglov inom detaljplan om fasaden eller taket vetter mot allmän plats, och oavsett läge på en skyddad eller särskilt värdefull byggnad (9 kap. 15 § 3 och 37 § PBL). Radhus som är en- eller tvåbostadshus omfattas inte av 15 § 3 |
| Nya balkonger eller takkupor | Bygglov för tillbyggnad, om åtgärden inte ryms i undantaget på högst 30 kvadratmeter under taknocken. Även en lovfri tillbyggnad på ett flerbostadshus ska i princip följa detaljplanen, och hur balkonger bedöms bör ni stämma av med byggnadsnämnden |
| Bostäder på vinden | Egna regler för lov, tekniska krav och tillgänglighet |
Ett arbete som kräver lov eller anmälan får inte påbörjas förrän byggnadsnämnden gett startbesked (10 kap. 3 § PBL), och byggherren ska se till att det finns en kontrollplan och normalt också en avfallshanteringsplan (10 kap. 6 och 8 a §§ PBL). För åtgärder som bara kräver anmälan behövs normalt ingen kontrollansvarig, men nämnden kan besluta något annat. Husets eventuella kulturvärden ska också vägas in. Varsamhetskravet i 8 kap. 17 § PBL gäller varje ändring, och en särskilt värdefull byggnad får inte förvanskas. Hur nya fasader med tilläggsisolering kan se ut på en äldre byggnad visar Kv Württemberg, ett projekt åt en fastighetsägare.
Föreningen är byggherre
Den som för egen räkning låter utföra byggnadsarbeten är byggherre (1 kap. 4 § PBL), och byggherren ansvarar för att åtgärden uppfyller kraven (10 kap. 5 § PBL). Att anlita en entreprenör ändrar inte det.
Arbetsmiljön ligger också på föreningen. Den som låter utföra ett byggnadsarbete ska beakta arbetsmiljön i planering och projektering och utse byggarbetsmiljösamordnare för både projektering (BAS-P) och utförande (BAS-U), enligt 3 kap. 6 § arbetsmiljölagen. Utser föreningen någon annan är den ändå inte fri från ansvar för dessa uppgifter. Ansvaret kan däremot gå över på en uppdragstagare som fått i uppdrag att självständigt ansvara för projekteringen eller utförandet, om det har avtalats skriftligen (3 kap. 7 c § samma lag). Skriv därför in det i avtalet, och läs vad som faktiskt står där.
När arbetet pågår
Föreningens företrädare har rätt att komma in i lägenheten när det behövs för arbete som föreningen svarar för, men föreningen ska se till att medlemmen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt (7 kap. 13 §). Vägrar en medlem tillträde kan Kronofogden som sista utväg besluta om särskild handräckning.
Skicka tidplanen tidigt, ange när vatten och avlopp är avstängda och ha en utsedd kontakt för frågor. Bestäm också i förväg vad som händer med medlemmarnas egna inredningar och med badrum som nyligen renoverats. Det är ofta en konfliktpunkt vid ett stambyte. Svaret beror på stadgarna och på vad åtgärden innebär, så principen bör vara klar innan arbetet börjar.
Ett arbete som kräver startbesked avslutas normalt med ett slutbesked. De berörda delarna får inte tas i bruk dessförinnan, om nämnden inte beslutar annat (10 kap. 4 § PBL). Spara kontrolldokument och relationshandlingar, så slipper nästa styrelse leta.
Vanliga frågor
Kan styrelsen besluta om stambyte utan stämma?
Ofta ja. Ett stambyte som ersätter uttjänta ledningar brukar räknas som underhåll, och det beslutar styrelsen om stadgarna inte säger annat. Förändras en lägenhet vid en om- eller tillbyggnad krävs stämmobeslut, och detsamma gäller väsentliga förändringar av huset om stadgarna inte säger annat. Många styrelser tar ändå frågan till stämman, eftersom kostnaden är stor och förankringen viktig.
Kan en medlem säga nej till en renovering?
En medlem kan rösta nej, men normalt inte stoppa arbete som föreningen svarar för. Föreningen har rätt till tillträde till lägenheten för sådant arbete (7 kap. 13 § BRL). Förändras själva lägenheten vid en om- eller tillbyggnad krävs däremot medlemmens samtycke eller hyresnämndens godkännande.
Behövs bygglov för ett stambyte?
Normalt nej. Ett stambyte kräver i stället anmälan om anläggningen för vatten eller avlopp installeras eller ändras väsentligt. Arbetet får då inte börja förrän byggnadsnämnden gett startbesked. Ändras fasaden eller byggs något till kan bygglov krävas för den delen. Stäm av med byggnadsnämnden om ni är osäkra.
Hur många måste rösta ja?
Huvudregeln är mer än hälften av de avgivna rösterna. Förändras en upplåten lägenhet utan medlemmens samtycke krävs två tredjedelar av de röstande och hyresnämndens godkännande. En utvidgning av föreningens verksamhet kräver också två tredjedelar. Stadgarna kan ställa ytterligare krav, så läs dem före stämman.
Vem betalar badrummet vid ett stambyte?
Det beror på stadgarna och på vad arbetet innebär. Ledningar som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet svarar medlemmen inte för, medan lägenhetens inre skick normalt är medlemmens ansvar. Föreningar löser återställning och tillval på olika sätt, så bestäm principen innan arbetet börjar och ta juridisk rådgivning vid tvekan.
Kan årsavgiften höjas utan stämmobeslut?
Ja, om stadgarna inte säger annat är det styrelsen som fastställer avgifterna (9 kap. 13 § BRL). Ändring av insatsen ska däremot alltid beslutas av stämman. Vid en väsentlig avgiftshöjning kan en medlem under vissa förutsättningar ha rätt att frånträda bostadsrätten.
Står föreningen inför en större renovering?
Vi hjälper styrelser med förstudie, handlingar, lov och upphandling, så att stämman kan besluta på riktiga underlag. Hör av er med adressen och vad som ska göras. Det första samtalet kostar ingenting.